Desde o ano passado, o IFIX (índice de fundos imobiliários) tem mostrado quedas sucessivas, com um desempenho negativo de -5,89% no último ano e -7,15% no acumulado de 12 meses.Essas quedas afetaram de forma generalizada todos os setores, embora alguns mais do que outros. Agora, surge a grande pergunta: por que os fundos imobiliários estão caindo tanto assim? E mais importante, já estão baratos o suficiente para ser uma boa oportunidade de compra?
Recapitulação – 2023 vs 2024:
- Em 2023, o IFIX teve uma alta de 15,5%, impulsionada pela queda dos juros, principalmente a partir de agosto. Mas em 2024, o cenário mudou drasticamente com a alta do dólar e o descontrole fiscal no Brasil, o que resultou em inflação mais alta e juros mais elevados.
- O aumento dos juros tem impacto direto nos fundos imobiliários, especialmente os de papel, que estão atrelados ao CDI.
Impacto das Taxas de Juros no Mercado de Fundos Imobiliários:
- Em 2023, a taxa Selic estava em 13,75%, mas a partir de agosto começaram os cortes, que duraram até o começo de 2024. Em seguida, o ciclo de aumento de juros foi iniciado, e atualmente a taxa Selic está em 13,25%.
- A Selic impacta diretamente a rentabilidade de fundos imobiliários, especialmente os que têm forte correlação com o CDI. Quanto maior a Selic, mais atrativo fica investir em renda fixa, o que afeta a demanda por fundos imobiliários.
A Temida Dominância Fiscal e Seus Efeitos:
- O Brasil enfrenta um cenário de “dominância fiscal”, onde o governo tenta aumentar sua arrecadação sem controlar gastos, o que preocupa investidores.
- Com uma dívida pública alta (cerca de 80% do PIB), os investidores começam a perder confiança, o que eleva o dólar e, consequentemente, aumenta os juros para tentar atrair investimentos no país.
Relação entre Juros e Fundos Imobiliários:
- Quando os juros sobem, a atratividade de ativos de risco como os fundos imobiliários diminui. É o famoso “prêmio de risco” que os investidores exigem para compensar a volatilidade e os riscos de calote, por exemplo.
- Isso acaba pressionando os preços dos fundos imobiliários para baixo. Portanto, se você estava recebendo R$1 por ano numa cota de R$1, agora, com a queda dos preços, pode estar recebendo o mesmo R$1 por uma cota de R$0,90, o que aumenta o rendimento percentual.
Fundos Imobiliários: Oportunidade ou Armadilha?
- Apesar das quedas, muitos fundos imobiliários estão com um grande desconto em relação ao seu valor patrimonial. O IFIX está, atualmente, 18% abaixo do seu valor patrimonial, o que é comparável ao que vimos durante a pandemia e na crise de 2015-2016.
- Esse desconto não é restrito a um único setor, mas sim generalizado, o que faz com que muitos fundos de excelente qualidade estejam com preços bastante atrativos.
Vale a Pena Comprar Agora?
- O desconto histórico nos fundos imobiliários pode ser uma boa oportunidade para investidores de longo prazo, mas o cenário ainda pode piorar.
- O governo pode continuar a aumentar os gastos para tentar recuperar a popularidade, o que pode pressionar a fiscalidade e aumentar os juros, gerando mais quedas nos fundos imobiliários.
- Para quem tem paciência e um olhar voltado para o longo prazo, esta pode ser uma janela interessante de compra.
Conclusão:
- Em resumo, os fundos imobiliários estão baratos agora, mas isso não significa que não possam cair mais. O investidor deve ter em mente que, embora o desconto seja atrativo, os riscos continuam presentes.
- A recomendação é que, se você está interessado em fundos imobiliários, considere a situação atual como uma boa oportunidade, mas tenha paciência, pois os resultados podem demorar a surgir. Além disso, continue acompanhando o cenário fiscal e econômico do Brasil, além das perspectivas internacionais.
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